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La minute juridique des particuliers

La représentation lors d’une assemblée générale de copropriété

La représentation lors d’une assemblée générale de copropriété

Vous êtes copropriétaire et des travaux doivent être votés lors de la prochaine assemblée générale et vous y êtes opposé ! Malheureusement vous serez en vacances lorsque se tiendra la prochaine assemblée générale, ou vous habitez tout simplement trop loin pour pouvoir y assister.

Comment faire pour exprimer votre voix lors de cette Assemblée générale ?

Donner pouvoir pour vous représenter

La loi du 10 juillet 1965 qui régit la copropriété a reconnu expressément la possibilité pour tout copropriétaire de se faire représenter par un mandataire.

Le choix du mandataire est libre, il peut s’agir d’un autre copropriétaire ou d’une personne étrangère à la copropriété. Ce pourrait même être votre locataire si vous donnez le bien en location !

La seule limite fixée par la loi est l’interdiction de désigner comme mandataire le syndic, ses préposés, ses salariés, leurs conjoints et apparentés. Cette interdiction concerne les syndics professionnels mais également bénévoles.

Les mentions du mandat

Bien que non précisé par la loi, le mandat doit être écrit : cela permet au président de l’assemblée de vérifier leur validité.

Il doit également être signé par le copropriétaire mandant et non par une autre personne même avec mention « pour ordre » sous peine de voir l’assemblée générale annulée.

Les pouvoirs « en blanc » sont valables. Il n’est donc pas obligatoire de désigner un mandataire. Les pouvoirs seront distribués aux copropriétaires présents, mais le syndic ne pourra pas choisir les mandataires lui-même. En pratique, il est demandé aux copropriétaires présents s’ils souhaitent représenter le copropriétaire mandant.

Même les consignes de vote ne sont pas obligatoires pour valider un pouvoir. 

Que se passe-t-il si le mandataire ne respecte pas les consignes de vote ?

Vis-à-vis de la copropriété, vous serez engagé par le vote de votre mandataire même si vous avez pris soin de préciser vos instructions sur le pouvoir.

Par exemple : vous avez donné pouvoir à votre voisin en précisant de voter contre les travaux et celui-ci, convaincu de l’utilité des travaux, a voté en votre nom pour effectuer les travaux,  il ne vous sera pas possible d’agir pour contester la décision prise en assemblée générale.

Cela signifie concrètement que si votre voisin n’a pas déclaré à l’assemblée être opposant à la décision en sa qualité de mandataire, vous n’êtes pas considéré comme opposant.

En conséquence, vous ne pouvez pas agir en nullité de la décision de l’assemblée générale car seuls les copropriétaires opposants  et  ceux qui n’étaient ni présents ni représentés à l’assemblée générale sont recevables à le faire (article 42 de la loi du 10 juillet 1965)

Cette solution est celle retenue par la jurisprudence  et ce alors même que le mandataire aurait agi en dépit des consignes  de vote qu’il a reçues (jurisprudence constante et notamment Cass. 3ème Civ. 8 septembre 2016 n°15-20860).

En revanche, il vous sera possible d’engager la responsabilité du mandataire pour faute dans l’exécution du mandat sur le fondement de l’article 1992 du Code civil. Mais cela ne sera possible que si vous pouvez démontrer avoir donné des instructions de vote, d’où l’intérêt quand même de les préciser dans le pouvoir !

En conclusion, il est primordial de bien choisir son mandataire et d’être certain que celui-ci respectera vos consignes de vote, surtout lorsque le vote porte sur travaux engageant des sommes importantes !

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